中央区で人口増の見込まれるエリアをどう見分けるか（写真は日本橋の水天宮）
都心部は不動産価格上昇の活況に沸いているが、いつまでも右肩上がりが続くとは考えにくい。将来を見通すうえで、重要なカギとなるのが「人口」動向だ。2040年頃には東京都も人口減少に転じると見られるなかでは、今後も大きな人口増の見込まれるエリアを見分けることが重要になる。都心3区の一角である「中央区」の将来見通しについて見ていこう。
中央区内の延べ25駅の将来の人口増減予測
今回、マネーポストWEBは、不動産データをAIで分析するリーウェイズ社が算出した「駅ごとの10年後の人口増減予測」を基に、中央区内の駅で10年後の人口増数が多い順にランキング化した。リーウェイズ社は5億件超の物件データをもとに不動産市場をAIで分析。さらに、国土技術政策総合研究所の「将来人口・世帯予測ツール」（2024年公表）を活用し、2025年から2035年までの人口増減を駅ごとに予測した。
その結果は、中央区の“これから発展する駅”ランキングとも言える。不動産コンサルタントの株式会社さくら事務所代表取締役社長・山本直彌氏が言う。
「不動産の価値を決定づける重要な要素は“人口”であり、その増減は“需要の増減”を意味します。都心部の不動産価格はコロナ禍を経て右肩上がりを続け、人口が減ったエリアでも横ばいで推移していますが、今後は少子高齢化を織り込まなければなりません。
街の優勝劣敗の差はかつてないスピードで激化しており、『23区だから安心』という時代ではありません。同じ区内でも“真の人気駅”を見抜く必要があることから、将来の人口予測をもとに分析したランキングは、極めて重要な指標です」（以下「」のコメントは山本氏）
今回のランキングでは、東京メトロ有楽町線、銀座線、半蔵門線、東西線のほか、都営新宿線、浅草線、大江戸線などが走る中央区内の延べ25駅を抽出して将来の人口増数が多い順に並べた（複数路線が通る駅で所在地が異なり予測人口に違いが出る場合は別駅としてカウント）。
単身向けマンションが多い日本橋・京橋エリアの将来
都心3区に位置づけられる中央区だが、昔ながら下町情緒が残るエリアもあるのが特徴的だ。そうした下町エリアのなかでは、3位の「浜町」（3919人増）が最も人口増が見込まれる結果だった。4位以下にも「水天宮前」（3448人増）、「馬喰横山」（3007人増）、「東日本橋」（2900人増）と並ぶ。
「人形町」（7位、2841人増）や「小伝馬町」（10位、2229人増）、「八丁堀」（11位、2045人増・JR京葉線／12位、2039人増・日比谷線）などは古くから商業地と住宅地が混在するエリアだ。
