不動産投資で注意したい物件の特徴とは（写真：イメージマート）
不動産投資で失敗しないために重要な物件の立地選び。SNSの総フォロワー数10万人超で、『業者じゃないからここまで書けた！ 不動産投資をぶっちゃけます！！』（ダイヤモンド社）の著書がある「セカニチ（#世界最速で日経新聞を解説する男）」氏（南祐貴氏）は、【1】再開発、【2】人口増加、【3】満員電車の回避、【4】子育て環境――が「黄金立地」を見極めるキーワードだと指摘する。その上で、「最後に『地雷物件』をつかまないこと、これが成否を左右します」と強調する。
セカニチ氏は「地雷物件は『見えない時限爆弾』のようなもので、安易に『割安』という言葉に飛びつくと、大損する危険性があります」と警鐘を鳴らす。どういった物件が「地雷物件」になり得るのか。
耐震性の問題
「1981年6月1日に建築基準法の改正があり、それ以前の物件は旧耐震基準、1981年6月以降の物件は新耐震基準として建てられています。旧耐震は震度5程度の中地震で倒壊・崩壊しない基準。新耐震は震度6強程度の大地震にも耐えられる耐震性を求めています。
構造や技術的な違いももちろんありますが、一番のポイントは『金融機関の評価』です。つまり、旧耐震の物件は銀行が評価しにくい傾向があります。例えば、3年、5年、10年後の値上がりを期待して好立地の物件を買うとします。自分が5000万円で買って数年後に7000万円で売ろうとしても、旧耐震物件では銀行の評価が渋くなってしまい、次に買おうとする人に『5000万円までしか貸せませんよ』という評価になることが実際に起きるんです。
自分の次に買おうとする人が残りの2000万円を現金で用意できればいいですが、そうでないと売り主の自分は値下げせざるを得ない。結局、利益は5年かけても200万円しか出なかった……といったことが起きる可能性があります。そういう意味で、旧耐震は価値ゼロではないですけど、自分が売るときに苦労し、売却時の価格が伸びにくい傾向があります。この要素も十分に理解した上で購入したい物件があるならば、応援したいと思います」
