下町の情緒と高い利便性を併せ持つ巣鴨はシニア層からの支持も厚い（写真：イメージマート）
近年高騰を続けてきた東京23区のマンション価格に、変化の兆しが見え始めている。湾岸エリアに林立するタワマンは不動産価格急騰の象徴とも言えるが、昨年末頃から成約件数が伸び悩み、“暴落説”も囁かれるようになった。日銀の利上げによって住宅ローン金利の上昇も待ち受け、実需層の間で“買い控え”の心理が働く可能性もある。
こうした先行き不透明な状況で23区内のマンションを購入するなら、将来も不動産価値が下がりにくい物件を見極めることが重要になる。その手がかりとなるのが、「駅」ごとの人口増減だ。将来的に人口が増え、発展していく駅の周辺物件であれば、購入後も価値が維持されやすく、場合によっては上昇も期待できる。
市場価格のAI分析を行なう不動産投資会社・リーウェイズは、国交省のシンクタンクである国土技術政策総合研究所が2024年に公表した『将来人口・世帯予測ツール』をもとに、全国の駅ごとの人口増減を予測。2025年と2035年の数値を比較し、10年後の増減を駅ごとに算出した。東京都で人口が増えるとされる駅をランキング化したベスト200は別表の通りだ。
ランキング上位には、入谷（3位、東京メトロ日比谷線）、青物横丁（6位、京急本線）、鮫洲（7位、京急本線）、巣鴨（8位、都営三田線）といった“渋い”印象の駅も目立つので、意外に思うかもしれない。その背景について、年間200以上の物件を取材する住宅評論家の櫻井幸雄氏が解説してくれた。
