メガターミナルの中心である品川駅周辺が周囲の他の駅ほどの値上がりを見せていないのはなぜか（写真：イメージマート）
JR東日本が総力を挙げて取り組む日本最大級のプロジェクト「広域品川圏」。京浜東北線の「大井町」「品川」「高輪ゲートウェイ」「田町」「浜松町」の5駅にまたがるエリアをまとめて開発するメガターミナル構想で、2030年代半ばまでに約150万平米の“巨大な街”が誕生する計画だ。この巨大プロジェクトは、周辺の中古マンション市場にどのような影響を及ぼしているのか。『住む資産形成 資産価格重視で後悔しないマンションの選び方』（KADOKAWA）の著者で、不動産仲介会社KIZUMA FACTORYの代表取締役である稲垣慶州氏が、5駅周辺の現状と、資産価値の観点から見た「狙い目エリア」について語ってくれた。
「現在の平均的な坪単価を比較すると、もっとも高いのは浜松町駅周辺で、約1200万円とかなりの高水準にあります。次いで大井町駅で約900万円。田町駅は約800万円、品川駅は約700万円となっています。高輪ゲートウェイ駅周辺には現在分譲のタワーマンションはありませんが、今後、東急不動産による『駅直結物件』などの計画があり、非常に高額になることが予想されます」（以下、「」内コメントは稲垣氏）
浜松町駅周辺が5駅のなかで突出して坪単価が高いという事実に驚くかもしれないが、そこには「港区アドレス」ならでは独自の価格形成がある。
