若者人気が高い池尻大橋（左）と下北沢にも明暗（写真：イメージマート）
東京に人口が集中する流れが収まる気配なないが、「東京」の中心部である23区の姿は、決して一様ではない。そして、不動産価格について将来を見通すうえでは区ごとの格差だけでなく、区内格差にも注目する必要がある。そのバロメーターになるのが「人口増減」だ。不動産コンサルタントのさくら事務所社長・山本直彌氏が言う。
「基本的に将来的に人口が増える地域にある不動産は価値が増し、逆に人口が減る地域の不動産は価値が下がります。それゆえ同じ区内にあるエリアでも人口増減数を見極めることが肝要です」
同じ区内で将来の人口増減が分かれる3つの条件
そこで本誌『週刊ポスト』は不動産データをAIで分析するリーウェイズ社が算出した「駅ごとの10年後の人口増減予測」を基に、23区それぞれで人口増減数ベスト1とワースト1の駅を一覧表にまとめた。
そもそも同じ区内で人口が増えるところと減るところが交じるのはなぜか。山本氏は「同一区内の未来を分ける条件は主に3つある」と指摘する。
「1つめは『街のカラー』で、働く・遊ぶという性質が強い街ほど居住地として選ばれにくい。2つめは『交通アクセス』で、同じ区内であればより都心に近く、主要ターミナルへ乗り換えなしでアクセスできる駅が選ばれやすい。また単一路線・各駅停車しか使えない駅より、他路線へ乗り換え可能な駅や急行停車駅のほうが有利になります」
3つめの条件は「価格と立地のバランス」だ。
「価格が高騰してもパワーカップルがギリギリ手の届く現実的な価格帯を維持している地域は人口が増えます。しかし超富裕層しか住めない水準にまで達すると人口流入は頭打ちになりやすい」（山本氏）
住む街から遊ぶ街に移り変わった下北沢
西部の山の手地域である世田谷区では、ともに若者人気が高い「池尻大橋」（ベスト1）と「下北沢」（ワースト1）の明暗が分かれた。
「『池尻大橋』は渋谷まで1駅、中目黒まで徒歩圏内という圧倒的な利便性を持ちながら、低層住宅が並ぶ落ち着いた住環境と現実離れしていない価格帯を維持し、職住近接の理想形とも言えます」（山本氏）
