金利上昇局面で浮き彫りになる「変動金利のリスク」（写真：イメージマート）
東京の中古マンション価格の値崩れが都心から外周へと波及していくなか、その根本にある要因として不動産のプロが繰り返し強調するのが「金利」だ。日銀が利上げを続けるなか、不動産事業プロデューサーで、『街間格差』（中公新書）の著者・牧野知弘氏（オラガ総研代表）は、「金利がもう最大のファクター」と指摘する。
シミュレーションで見えた「とんでもない」現実
借入金3000万円、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス払いなしの条件で住宅ローンのシミュレーションを行なってみると、金利0.5％では毎月の返済額は7万7875円、35年間での総返済額は3270万7560円となる。それが金利1.5％（1％上昇）になれば、毎月の返済額は9万1855円、総返済額は3857万9007円となる。金利が1％上がっただけで、毎月の返済額は1万3980円増え、35年間では587万1447円もの差が生まれる。
牧野氏はこのインパクトについてこう指摘する。
「当たり前ですけど、1％が2％になるということは、返済する金利が2倍になるわけです。なので、実額で見せると多くの人が震え上がるわけですね。だってそんな返済シミュレーションは買う時にはしてない人ばかりですから」（牧野氏、以下同）
変動金利のリスクを理解していない人がほとんど
【プロフィール】牧野知弘（まきの・ともひろ）／東京大学経済学部卒業。ボストンコンサルティンググループ、三井不動産などを経て独立。オラガ総研代表取締役としてホテルなどの不動産事業プロデュースを展開する。著書に『街間格差』（中公新書）、『外国人不動産問題』（祥伝社新書）などがある。
