大規模タワマン建設が進むベイエリアの人気は今後どうなるか（勝どき／時事通信フォト）
東京都で10年後に不動産価格が「上がる駅」はどこか──。国土交通省が3月19日に公表した2025年の全国の公示地価は、前年比プラス2.7％と4年連続で上昇した。ローン金利の上昇を見据えた住宅購入の駆け込み需要も加速するが、近年の不動産バブルに警鐘を鳴らすのは、住宅ジャーナリストの山下和之氏だ。
「少子高齢化の影響もあり、地域によってはいま高騰していても近い将来ピークアウトし、下落傾向になる可能性は十分にあります。不動産価格はいったん下がり始めると想像以上に急速に下落することも珍しくない。バブルが続くと思い込むのは危険です」
重要なのは、上がる地域と下がる地域を見極めることだ。その指標となる数字を「駅ごと」に算出したのが不動産コンサル会社のリーウェイズである。5億件の物件データをもとに不動産の市場価格のAI分析を行なう同社は、国交省のシンクタンク・国土技術政策総合研究所が2024年に公表した『将来人口・世帯予測ツール』をもとに、全国の駅ごとの人口増減を予測。2025年と2035年の数値から10年後の増減を算出した。同社代表取締役CEOの巻口成憲氏が言う。
「今後、人口増加が予測される地域では若年層や家族層の定住ニーズが高まる一方、高齢化が進むエリアでは地域経済の衰退など社会的な課題が深刻化していきます。弊社では、最寄りの鉄道駅から半径800m以内の人口変動を軸に分析・洞察を重ね、持続可能な都市計画や社会インフラ整備の一助になることを目的に、このランキングを作成しました」
東京メトロ有楽町線の延伸も好材料
東京都の「ベスト50」に入った駅では、職住近接重視の傾向が顕著だ。不動産市場の最新動向に詳しい「さくら事務所」取締役副社長COOの山本直彌氏は言う。
「勝どき（1位）や月島（2位）、豊洲（5位）など大規模タワマン建設が進むベイエリアが上位を占め、大幅な人口増が予測されている。30年代半ばに東京メトロ有楽町線が延伸されることも好材料となり、地価は上昇し続けています」
東京ベイエリアのタワマンには地震や高潮などの予測不能な自然災害リスクや、供給過多による需要の冷え込みを懸念する声もあるが、「災害リスクに備える構造で設計され、納得した人に選ばれている」と山本氏は見る。そうしたなか、山本氏が注目したのは、24位にランクインした西武新宿線の下井草。
「同沿線は住宅価格が比較的安定しているうえ、新宿など都心部にアクセスしやすい。価格と利便性のバランスの良さが魅力で、納得のランクインだと感じます」（同前）
同様の傾向が見られる駅として、都営新宿線の菊川（26位）、森下（28位）、東急大井町線の下神明（35位）などが挙げられた。
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※週刊ポスト2025年6月20日号
