阿倍野などの文教地区が狙い目となる背景は
大阪・京都・兵庫で「衰退する駅」はどこか──。不動産価格が歴史的な水準で推移しており、売買の目安となる「基準地価」は住宅地や商業地など全用途で4年連続上昇。2025年、3大都市圏では前年比プラス4.3％を記録した。物価高や人手不足の影響で建築費は上がり続け、東京圏を中心に海外マネーが流入して地価を押し上げているとの指摘もある。マイホームを求める層への影響は甚大だ。
ただ、このバブルとも言える状況がいつまでも続くとは考えにくい。今後の価格動向を見極めるうえで注目すべきは、エリアごとに大きく異なる「将来の人口予測」だ。人口減が予測される地域では、今後、価格が下落に転じる可能性がある。
マイホームの購入予定者にとっても、現在の住まいを売却する選択肢を検討する人にとっても、将来人口の見極めは重要だ。その指標となる人口予測を「駅」ごとに可視化したのが、不動産コンサルタント会社リーウェイズである。
5億件の物件データをもとに不動産価格のAI分析を行なう同社は、国土交通省のシンクタンク（国土技術政策総合研究所）が2024年に公表した『将来人口・世帯予測ツール』をもとに全国の駅ごとの将来人口を予測した。
本誌『週刊ポスト』は、同社協力のもと「2035年の予測人口」を2025年と比較し、駅別に増減を算出。大阪・京都・兵庫の近畿圏の「衰退する駅」ワースト200について紹介する。
人口減少予測でも価格上昇に転じる可能性も
ワースト200では、開発から時間が経過したマンモス団地の人口減少が窺える。不動産市場の最新動向に詳しい山本直彌氏（さくら事務所COO）が言う。
「泉北ニュータウンのある泉ケ丘（ワースト23位）などは高度経済成長期に開発されたため、住民が一斉に高齢化しており人口の自然減が顕著です。ランキング圏外ですが、千里ニュータウンの南千里・北千里なども同様の傾向と考えられます」
