晴海や勝どきエリアはBRTの整備で都心部へのアクセスが向上
昨今は都心を中心にした不動産価格高騰が注目を集めている。ただ、現状では人口増が続く東京都も2040年頃には人口減に転じると見られ、今後は23区の同じ区内でも駅ごとに“明暗”が分かれることになりそうだ。その未来を見通すうえで、不動産データをAIで分析するリーウェイズ社の「駅ごとの10年後の人口増減予測」が大きな指針となりそうだ。同社のデータをもとに、「中央区」の“これから発展する駅”ランキングを作成。その注目エリアを見ていこう。
人口増減は不動産の価値を決定づける重要な要素
今回、マネーポストWEBは、不動産データをAIで分析するリーウェイズ社が算出した「10年後の人口増減予測」を基に、中央区内の駅で10年後の人口増数が多い順にランキング化した。5億件超の物件データをもとに不動産市場をAIで分析するリーウェイズ社は、国土技術政策総合研究所の「将来人口・世帯予測ツール」（2024年公表）を活用。2025年から2035年までの人口増減を駅ごとに予測した。
その結果について、不動産コンサルタントの株式会社さくら事務所代表取締役社長・山本直彌氏は、「不動産の価値を決定づける重要な要素は“人口”であり、その増減は“需要の増減”を意味します。都心部の不動産価格はコロナ禍を経て右肩上がりを続け同じ区内でも“真の人気駅”を見抜く必要があることから、将来の人口予測をもとに分析したランキングは、極めて重要な指標だ」と語った。
今回は、東京メトロ有楽町線、銀座線、半蔵門線、東西線のほか、都営新宿線、浅草線、大江戸線などが走る中央区内の延べ25駅を抽出して将来の人口増数が多い順にランキング化した（複数路線が通る駅で所在地が異なり予測人口に違いが出る場合は別駅としてカウント）。
都内全域で見ても人口増の「最上位」に
中央区で10年後の人口予測が最も増えると予測されているのは、都営大江戸線の「勝どき」（6243人増）だった。同じく2位の「月島」は5136人増の予測で、この2駅は東京都全域を対象にした駅別の人口予測でも上位に入る。
「勝どきや月島など、いわゆる湾岸エリアの人口増が予測されているのは、大規模タワーマンションがすでに多数あり、ファミリー層が大量に流入している点が影響していると考えられます。
さらに、勝どきの場合は隣接する晴海エリアの人気も含んでいると考えて良いでしょう。晴海エリアにも、東京五輪の選手村をマンションとして売り出した晴海フラッグや、建設中を含めた大規模タワマンがいくつもあり、ファミリー層が居住可能なマンションの戸数がそもそも多いという特徴があります。
晴海を含む勝どき、月島両エリアは、タワマン需要が引き続き高いことが影響して人気が続くと見られます」（以下「」内コメントは山本氏）
