《人生100年時代の住み替え術》「思ったような金額で売れない」「ローン返済が終わっていない」「認知症発症リスク」「売却後の住まい」…よくある課題に専門家がアドバイス

　子供の独立や老親の介護、配偶者との離別など、ライフステージの変化に応じて自宅を売却し、住み替える決断をすることも多いだろう。しかし、そこには様々なリスクが潜んでいる。

思っていた金額で売れない

　戸建て・マンションを問わず立地や築年数などがネックとなり「なかなか売れない」という話を耳にすることもあるが、不動産コンサルタント業を手がけるさくら事務所の山本直彌・代表取締役社長はこう言う。

「よくあるのは『思っていた金額では全く売れない』ケースです。山奥など過疎地を除き、現実的な相場価格さえ把握していれば、売却自体はできる可能性が高いと言えるでしょう」

　注意が必要なのは、「住宅ローン」の返済が終わっていない場合だ。

「売却時には住宅ローンを全額返済する必要があります。もし売却額がローン残債を下回る場合、差額を手元の資金で補う必要があり、資金がなければ、売却自体を諦めるしかありません。また売却時には不動産会社に払う仲介手数料や印紙税・登記費用など、売却価格の約4～5％程度の諸費用がかかることにも注意が必要です」（山本氏。以下同）

　将来的に自宅の売却を視野に入れるうえでは、認知症発症リスクも考慮したい。

「自宅の名義人が認知症になって判断能力を失うと、売却が極めて困難になります。元気なうちに『家族信託』の契約を結ぶことで、認知症の発症後も財産管理や処分の権限を子供世代に委ねることができます」