中古マンションの価格は同じ物件でも“3通り”ある（写真：イメージマート）
東京23区内では都心3区（中央区、港区、千代田区）の新築マンションの価格上昇が止まったとSNSで話題になっているが、他の区や中古マンションの値上がりはまだまだ続いている。実際に住むためのマンション購入を考えている人は、それぞれが「住みやすく」「資産価値がそれなりにあり」「それでいて割安な“コスパ”のいい物件」を探しているはずだ。『東京23区中古マンション格差の地図帳』（宝島社）の監修者で、不動産ジャーナリストの榊淳司氏が、どんな視点で物件を選ぶべきなのか解説してくれた。
「お買い得ですよ」と言われても判断できない
「今の都心部の中古マンション相場は明らかにバブルで、いずれ大規模な調整が起きると見ています。そうしたなかでは都心3区や渋谷や新宿などの“投機エリア”の物件を無理して買うのはリスクが大きいし、そもそも高くて買えない人が多い。長く住み続けるつもりなら、“実需エリア”で割安な物件を探すのが、コストやリスクを抑えるうえで有効と言えるでしょう」（以下、「」内は榊氏のコメント）
しかし、実際のところ“割安な物件”を探すのは困難を極める。エリアごとに、「駅までの距離」「築年数」「物件の広さ」に応じた相場価格などを把握するのは困難で、どの程度の価格なら割安なのかはわかりにくい。したがって不動産業者から「この物件はお買い得ですよ」とすすめられても、なかなか判断できないのが実情だ。
「中古マンションの価格は『一物三価』と呼ばれ、同じ物件でも価格には3通りあります。マンションを購入する前に、その違いを理解することが重要なポイントです」
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