高級住宅地として知られる成城学園前。世田谷区の住宅地を取り巻く環境にも変化がみられる（写真：イメージマート）
近年、都心部を中心に大きく値上がりしてきた中古マンション市場。これまでは売主が強気な価格設定をしても買い手がつき、それがさらなる価格上昇につながるというサイクルが続いていた。しかし、実需層にとって手が届きにくい価格帯まで上昇したエリアも多く、首都圏では販売期間が長期化するエリアもみられるようになった。
こうした状況について、年間200件以上の物件を取材する住宅評論家・櫻井幸雄氏は、売主が設定する「売り出し価格」と実際に売買が成立した「成約価格」との乖離が拡大する傾向があるとみている。両者の差が広がる様子は、グラフの形から「ワニの口」と表現される。さらに、売り出し価格にも変化が表われている。不動産調査会社・東京カンテイによると、東京都の8月の中古マンション売り出し平均価格（70平米換算）は1億1274万円となり、28か月ぶりに下落した。
長期の住宅ローンを組んでマイホームを購入したのに、その後、資産価値が購入時から大きく下がっていく事態は避けたいところだ。そのようなリスクを抑えるためにも、購入を検討する街の価格や売れ行きの変化を慎重に見極めたい。
そこでマネーポストWEBでは、不動産ビッグデータをAI解析するエステートテクノロジーズの協力のもと、中古マンションの売り出しから成約までの「販売日数」を首都圏の駅ごとに算出。前年と比較し、販売期間が長期化した割合を「悪化率」として独自の「危ない駅ランキング」を作成した。その100位以内には、昔から高級住宅地として知られる世田谷区の駅も複数ランクインしているが、どのような特徴があるのか。そうした駅を最寄りとする物件は、本当に避けるべきなのか。櫻井氏が解説する。
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