西武新宿線と西武池袋線では沿線の住宅事情や街の評価にも違いがある（写真：イメージマート）
首都圏ではマンション価格の高騰によって、マイホーム購入のハードルが上がっている。不動産調査会社・東京カンテイが2026年10月に発表した調査によると、2025年に新築マンションの供給があった首都圏の対象285駅のうち、購入に必要な「目安世帯年収」が1000万円以上となる駅は61.4％に達した。一方、東京23区の中古マンション市場では価格調整の動きがみられる。同社によると、2026年9月の東京23区の中古マンション価格（70平米換算）は、前月比0.4％下落の1億2629万円と4か月連続で値を下げた。マンション価格が依然として高水準にあるなか、購入後の資産価値や、すでに所有しているマンションの価格動向も気になるところだ。
そうしたなか、マネーポストWEBでは、不動産ビッグデータの収集・AI解析を手掛けるエステートテクノロジーズの協力を得て、首都圏の駅ごとに中古マンションの「販売日数」の中央値を調査。前年同期と比べた増加率を「悪化率」とし、独自の「危ない駅ランキング」を作成した。販売日数が長くなったからといって、必ずしも中古マンションの価格が下落するわけではないが、地域ごとの売れ行きの変化を知る手がかりとなる。
今回、ランキングをワースト200位まで広げて沿線ごとに見てみると、西武鉄道では都内の3駅がランクインしていた。西武新宿線と西武池袋線では、沿線の人気や住宅事情にも違いがあるという。年間200件以上の物件を取材する住宅評論家・櫻井幸雄氏に、両路線の特徴や、ランクインした駅で中古マンションの販売が長期化している背景について聞いた。
なぜ西武新宿線は西武池袋線に「逆転」されたのか
西武鉄道は、東京の北西エリアから埼玉県西部にかけて広大なネットワークを持つ大手私鉄だ。路線網は主に「新宿線系」と「池袋線系」に分かれ、それぞれの幹線と複数の支線などで構成されている。櫻井氏によると、かつては起点となる駅のネームバリューから、「西武池袋線」よりも「西武新宿線」のほうが格上だとされていたが、今は評価が“逆転”しているという。
「西武新宿線は、新宿から荻窪・吉祥寺あたりまでJR中央線とほぼ並行して走っています。中央線の人気の高まりを受けて、一昔前は西武新宿線も実需層から注目を集めていました。しかし、西武新宿線の沿線に住んでいると、都心の各エリアに向かうには、『高田馬場』か『西武新宿』で乗り換える必要があることが多い。高田馬場でJR山手線や東京メトロ東西線に乗り換える際は、朝夕のラッシュ時に駅構内の通路が非常に混み合いますし、西武新宿駅で乗り換えるにしても、ビッグターミナルの新宿駅までは距離がけっこう離れていて、歩いて5分以上はかかる。都心へのアクセスの不便さがネックとなり、今は西武新宿線の人気が落ちています。
一方、西武池袋線は東京メトロ有楽町線・副都心線との直通運転が始まったことで、乗り換えなしで都心の主要エリアにアクセスできるようになり、沿線の評価が高まっている。利便性は西武新宿線より圧倒的に上で、実需層からの人気も高くなっています」（以下、「」内は櫻井氏のコメント）
西武池袋線はビッグターミナルの「池袋」に直接行けるだけでなく、「練馬」の先で地下に入る西武有楽町線を経由し、「小竹向原」で東京メトロ有楽町線・副都心線と直通運転を行なっている。東京メトロ有楽町線の主な停車駅は「飯田橋」「永田町」「有楽町」「豊洲」などで、有楽町・丸の内周辺や、豊洲などのベイエリア方面への通勤・通学に非常に便利だ。東京メトロ副都心線は「新宿三丁目」や「渋谷」などに停まり、渋谷からそのまま東急東横線・みなとみらい線へ直通しているため、「中目黒」や「自由が丘」「横浜」までも直通電車なら乗り換えなしで行くことができる。
では、どういった駅が「危ない駅ランキング」の200位以内に入ったのか。西武新宿線と池袋線、それぞれの駅について見ていこう。
