【東京23区格差】人口動向はタイパとコスパが両立する“下町シフト”が進行、北区・荒川区で人口増加　千代田・中央・港の都心3区は頭打ち、渋谷は唯一の「人口減少区」に

高騰が続いてきた都心のマンション価格に変化の兆し

　似た傾向は住宅地地価のランキングにもある。1平方メートルあたりの平均地価を見ると、千代田区の328.3万円を筆頭に、港区、中央区の都心3区とその周辺の渋谷区、文京区、目黒区が高い。

「地価は人口の影響もありますが、投資の影響も大きいので、やはり都心が上位を占めています。一方で、世田谷、杉並、練馬といった山の手エリアの周辺部は23区平均を下回っています。タイパもコスパも中途半端ということで、人気に陰りが生じている様相も窺うことができます」（池田氏）

　一方、高騰が続いてきた都心のマンション価格に変化の兆しも見られる。東京カンテイの調べでは、今年3月の首都圏中古マンション価格は20か月連続で上昇しているが、都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷）に限ると前月比マイナス0.2％とわずかながら2か月連続で下落した。『データでわかる東京格差　数値の「可視化」で真実をあぶりだす』（SB新書）の著者・にゃんこそば氏も指摘する。

「富裕層向けの物件はさておき、実需で自己居住用のマンションについては上昇率が鈍り始めたところもあります。今後は“都心に近いから”という理由だけでなく、住み心地、生活の利便性といった、より多様化した価値観で住居が選ばれていくものと見ています」

※週刊ポスト2026年5月22日号

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