「下がってから買おう」と待つ人ほど思うようにいかない可能性も（写真：イメージマート）
首都圏の新築マンション価格は平均9182万円、東京23区にいたっては1億3613万円――。普通のビジネスマンにとって、都心のマンションに住むことはもはや絵空事なのか。それとも、風向きは変わるのか。そんな疑問を、東京大学を卒業後、ゴールドマン・サックスのアセットマネジメント部門で不動産ファンドの運用に従事し、独立後に総資産30億円を築いた小原正徳氏にぶつけてみた。待つべきか、今買うべきか。いや、そもそも東京に住む意味はあるのか──。著書『世界の超富裕層がしている「最初の1億円」の作り方』も話題の小原氏が読み解く、潮目を迎えた不動産との向き合い方とは。【前後編の前編】
都内のマンションは「住むための家ですらない」
そもそも、都心のマンション価格はなぜ高騰しているのか。小原氏がまず挙げるのは“供給”の問題だ。
「新築は、そもそも供給戸数が極端に少ない。東京23区内では、月平均数百戸ほどしか供給されていません。用地がないうえ、物価高で建築費も高騰。だから、普通の人が買える価格帯のものをつくろうという発想自体が、もうできないんです。価値のある高価なマンションを、買える人だけに供給するジャンルになってしまった」
いまや新築マンションは、東京に住む生活者向けの商売ではなく、富裕層や投資家向けの事業に変わった。その需要を支えているのが、海外マネーだ。
「投資家仲間にも、晴海フラッグを何戸も買って売り抜けた人が何人もいます。売り先を聞くと、たいていアジア系の海外の方なんです。民間の調査では、湾岸エリアのタワマン所有者の3割ほどが海外の人だったという話もある。彼らを出口の転売先として、国内の人が新築を競って買っている構図ですね」
都内のマンションは、もはや住むための家ですらないという。
「要は、金融商品になってしまったんです。実際に住む人の需要を“実需”と呼ぶなら、それを超えて値上がり目的で買う“仮需”が高騰を生み出している。三田ガーデンヒルズなんて、80平米が5億円で流通しているといわれます。そんなもの、実需で誰が買うんだという話ですよ。一方で、パワーカップルなどがギリギリ買える1億2000万円くらいの価格帯には、わずかに実需の支えもありますけどね」
