中古マンション市場では、これまでの価格上昇から変化の兆しが見え始めている（写真：イメージマート）
これまで高騰を続けていた東京23区の中古マンション市場が、いよいよ調整期に入りつつあるとの指摘が専門家から出ている。東京カンテイの調べによると、2026年8月の東京都（市部を含む）の中古マンション価格（70平米換算）は、前月比0.2％下落の1億1274万円と28か月ぶりに下落し、東京23区では前月比0.4％下落の1億2677万円となり、3か月連続で下落した。
そんななか、マネーポストWEBで公開中の「危ない駅ランキング」が、住まい選びの大きな指針になりそうだ。これは、不動産ビッグデータをAI解析するエステートテクノロジーズの協力のもと、中古マンションの売り出しから成約までの「販売日数」を駅ごとに算出し、前年と比較して販売期間が長期化した割合を「悪化率」としてランキング化したものだ。販売期間が長期化している駅周辺エリアは、総じて売れ行きが落ちていると考えられることを前提としている。
「販売期間が延びている理由はさまざまに考えられます。成約数が少なくて、たまたま販売に時間がかかった事例が何件かあるだけで、悪化率が大きく出てしまうケースがあり、ワーストランキング上位にある物件数が少ない駅については、そうした可能性が考えられます。ただ、一般的には、売り手が希望する売り出し価格と買い手が想定する相場との間に乖離があれば、販売期間が長期化するのは自然な流れと言えるでしょう」
そう解説するのは、『東京23区中古マンション格差の地図帳』（宝島社）の監修者で、不動産ジャーナリストの榊淳司氏だ。榊氏の分析をもとに、ランキング50位以内の中から注目すべき駅をピックアップし、その背景を詳しく紐解いていく。
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