東京23区のマンションは誰が買っているのか（イメージ）
首都圏では、建築資材や土地価格の上昇により、新築マンションの価格が高騰。実需層が買える限度を超え、供給戸数の減少が続いている。10年前は約4万1000戸供給されていたが、2025年は約2万2000戸と、半分近くに減っている。オフィスビルやマンションを1棟丸ごと購入し、賃貸に回して収益を得る“謎のファンド”が存在するという。『東京23区中古マンション格差の地図帳』（宝島社）の監修者で、不動産ジャーナリストの榊淳司氏がその実態を解説してくれた。
「2022年以降、日本市場へのファンド流入が加速しました。その要因は日米の金利差にあります。アメリカがインフレ抑制のために政策金利を大幅に引き上げる一方で、日本は低金利を維持してきました。たとえば、利回り4％の10億円の物件に対し、ファンドが2億円を出し、残り8億円を日本の銀行から0.5％程度の金利で借りたとします。すると、金利はたった年400万円で、金利支払い後の手残りは非常に大きくなり、投資効率が劇的に高まります。アメリカでは金利が高すぎて成立しないスキームが、日本では可能なのです」（以下、「」内は榊氏のコメント）
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