千代田区一番町の英国大使館。敷地の一部を取得した事業者による高級マンションの開発計画が進み、都心の一等地として注目を集めている（写真：イメージマート）
東京23区の中古マンション市場では、価格調整の動きが一段と鮮明になっている。不動産調査会社・東京カンテイによると、2026年9月の東京23区の中古マンション価格（70平米換算）は、前月比0.4％下落の1億2629万円となり、4か月連続で下落した。特に都心部では5か月連続の下落となり、高騰してきた価格に一服感が出ている。こうした市場の変化を踏まえ、改めて注目したいのが、東京23区のなかでも特にマンション価格が高いエリアだ。
新築・中古ともに、東京23区内でマンション価格がトップクラスにあるのが千代田区と港区だが、この2区は“街”としての性格がかなり異なる。外国公館やテレビのキー局が集まる港区が華やかなイメージを持たれるのに対し、区の中央に皇居を抱え、その周りの永田町や霞が関に国会議事堂や中央省庁が集まり、丸の内や大手町に日本を代表する大企業の本社が集まる千代田区は、落ち着いた印象ながら日本の政治・経済の中心地である。
千代田区は東京23区のほぼ中央に位置し、区の面積の約12％を、皇居が位置する町名「千代田」が占める。皇居の南側から西側にかけては国会議事堂や中央省庁などの政府機関が集まり、東側には丸の内や大手町といった日本有数のオフィス街が広がる。さらに、北東部の低地にある神田周辺も商業地や文教地区が多く、区内には住宅地が少ない。そのため、2020年国勢調査では夜間人口が6万6680人と東京23区でもっとも少ない一方、区外から通勤・通学する人が多く、昼間人口は原数値で90万3780人に達した。昼夜間の人口差が極めて大きいことが、千代田区の特徴だ。
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中古マンション平均価格1億8533万円の千代田区
鉄道網も充実している。JRは東京駅をはじめ区内に複数の駅があり、首都圏各方面を結ぶ路線や東海道・東北などの新幹線が乗り入れている。地下鉄は、東京メトロ9路線のうち副都心線を除く8路線、都営地下鉄4路線のうち浅草線を除く3路線が通っており、区内のほぼ全域で交通利便性が高い。
こうした立地のよさもあって、千代田区のマンション価格は極めて高い。不動産情報サイト「LIFULL HOME’S」に過去3か月の間に掲載された中古マンションの売り出し価格をもとに独自に算出した平均価格（70平米換算、2026年10月1日現在）は、1億8533万円。この集計では東京23区で最も高い水準だった。日本で一番、中古マンションが高いエリアと言っても過言ではないだろう。
資産価値を重視するなら「番町」「麹町」
もっとも、同じ千代田区でも、地形や街の成り立ちによって住宅地の特徴は異なる。皇居の西側には武蔵野台地上の高台が広がり、神田周辺など東側・北側には低地が広がっている。では、こうした地域ごとの違いは、中古マンションの価格や資産価値にどう表れているのか。まずは高台エリアから見ていこう。『東京23区中古マンション格差の地図帳』（宝島社）の監修者で、不動産ジャーナリストの榊淳司氏に聞いた。
「非常に高額なので資金に余裕があるなら、という前提にはなりますが、『番町』は有力な選択肢でしょう。『麹町』も候補になりますが、番町とは異なりオフィス街としての性格が強く、分譲マンションの物件数は限られています。番町も麹町も近年の価格高騰でかなり高額になっているため、購入を急がず、しばらく市況を見極めたほうがよいと思います。それでも、長期的な資産価値を重視するなら、おすすめできるエリアです。ヴィンテージマンションと呼ばれる築古物件も、売りに出ていれば検討する価値があります。建て替えが実現すれば、資産価値が大幅に上昇する可能性もあります」（以下、「」内コメントは榊氏）
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