東大をはじめ12の大学を有する文京区の名称は、「文教地区」であることに由来する（写真：イメージマート）
東京23区の新築マンション価格の高騰が止まらない。不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME’S」が2026年1月から5月にかけて掲載した東京23区の新築マンション平均価格は1億6684万円となり、過去最高額を更新した。前年比でも11.3％の上昇だという。区別では千代田区が3億5150万円でトップ。さらに、墨田区、荒川区、板橋区、足立区の4区が初めて1億円を超え、23区中19区が1億円の大台に乗った。
一方で、日銀はインフレ抑制のため政策金利を1％程度へ引き上げる方針を決定した。住宅ローン金利も上昇局面に入り、今後さらに負担が増していくとみられている。『東京23区中古マンション格差の地図帳』（宝島社）の監修者で、不動産ジャーナリストの榊淳司氏は、こうした環境の変化によって、実需層の住宅購入戦略も大きく変わっていくと指摘する。
「これまでは年収の7倍程度まで住宅ローンが借りられましたが、『金利のある世界』では上限は年収の5倍程度まで下がっていくでしょう。新築マンションは一部の富裕層向けとなり、都心部中心の市場になっていくと思います」（以下、「」内コメントは榊氏）
タワマンも繁華街もないのになぜ高い
実需層にとっては、返済期間を延ばすか、割安な中古物件を探すか、あるいは賃貸を選ぶかという時代になりそうだ。同時に、新築供給が減れば中古マンション価格も調整されていくという。今後は新築よりも中古マンション選びの重要性が高まっていくと予想されるが、東京23区を見渡せば、交通利便性が高く、住環境にも優れているにもかかわらず、比較的手が届きやすい価格帯で中古マンションを購入できるエリアはまだ残されている。その代表格のひとつが、東京23区のほぼ中央に位置する文京区だ。
文京区は武蔵野台地の東縁部にあり、区内には坂が多い。また、江戸時代、徳川幕府が開かれると、隅田川の氾濫を避けるため、この一帯には武家屋敷や幕府関連施設が数多く置かれた。東京大学本郷キャンパスは加賀藩の江戸屋敷跡地であり、小石川後楽園はもともと水戸徳川家の江戸上屋敷内に造られた庭園である。文京区という名称は、その名の通り「文教地区」であることに由来する。区内には東京大学やお茶の水女子大学など、本部を置く大学が12校（現・東京科学大学の前身である東京医科歯科大学を含む）あり、学生や研究者も多く暮らしている。
東京23区の中古マンション価格を調べると、都心3区を除けば文京区は常に上位グループに位置している。山手線の内側にありながら、大規模な繁華街や歓楽街はなく、タワマンが林立しているわけでもない。それにもかかわらず、価格水準は高く、根強い人気を維持し続けている。その背景にあるのが、交通利便性の高さと落ち着いた住環境、そして、東京でも屈指とされる教育環境だ。特に文京区には、「3S1K」（後述）と呼ばれる名門公立小学校があり、教育熱心な家庭からの需要が中古マンション価格を押し上げていると指摘される。教育環境に定評があり、資産価値も高い文京区のなかで、比較的手が届きやすい狙い目のエリアについて、榊氏が解説してくれた。
目次
＞プレミアム登録して、文京区・中古マンション「コスパがいい地区／悪い地区」の図と詳細解説を読む 【初回登録月は無料】
